　不動産投資基準

　不動産投資を行うにあたっていくつか自分なりの基準を設けてみました。

　

　不動産投資基準

　　　　①今後、人口増加が望める地域。
　　　　②実質利回り７％を望める物件。
　　　　③インカムゲインを重視する。
　　　　　→かつキャピタルゲインも狙えるもの
　　　　④自己資金は２０～３０％を目安とする。
　　　　　→頭金なしはさける

　いろいろな本を読んで基準を設けましたが、人によっては変わってくると思います。
　具体的に自分なりの投資基準を設けることをお勧めします。

　不動産投資の本を読んでいた中で、これは読んでおいた方が良いと思ったものをあげて
　おきます。

　『「お宝不動産」で金持ちになる！（沢孝史）』

　『サラリーマンでも「大家さん」になれる４６の秘訣（藤山勇司）』

　『「金持ち大家さん」になるアパート・マンション経営塾(浦田健)』

　これらの本は読んでおいて損はないと思います♪

　

　人口動向について

　不動産投資を行うにあたって人口動向には注意が必要です。
　安定した収入が得られるかどうかは将来にわたって借り手がいるかどうかにかかって
　きます。人口が減少している地域に建物を建てても借り手が付きにくいですからね。
　まずは大きな視点から人口動向を見ていきましょう。

　●人口の多い国：１９５０、２０００、２０５０年　　　（１，０００人）
　

順位	1950年		2000年		2050年
順位	国名	総人口	国名	総人口	国名	総人口
1	中国	554760	中国	1273979	インド	1592704
2	インド	357561	インド	1021084	中国	1392307
3	アメリカ合衆国	157813	アメリカ合衆国	284154	アメリカ合衆国	394976
4	ロシア	102702	インドネシア	209174	パキスタン	304700
5	日本	83625	ブラジル	173858	インドネシア	284640
6	インドネシア	79538	ロシア	146560	ナイジェリア	258108
7	ドイツ	68376	パキスタン	142648	ブラジル	253105
8	ブラジル	53975	バングラデシュ	128916	バングラデシュ	242937
9	イギリス	49816	日本	127034	コンゴ民主共和国	177271
10	イタリア	47104	ナイジェリア	117608	エチオピア	170190

　中国・インドの２強のようです。
　２０５０年にはインドは中国を抜いて世界一位となっています。
　
　では日本はどうでしょうか。
　日本は少子高齢化の影響もあり、２０５０年には１億１２１９万人と予想されています。

　余談になりますが、２０５０年には世界の人口は９０億人に達すると予想されています。
　地球は大丈夫でしょうか？この数字をみてしまうと心配になってしまいます。

　続いて、日本の人口動向についてみていきましょう。

　●都道府県別人口及び増加率の将来推計：２００５～２０２５年　（１，０００人）

都道府県	人口					年平均人口増加率（％）
都道府県	2005年	2010年	2015年	2020年	2025年	2010～15年	2020～25年
全国	127708	127473	126266	124107	121136	-0.19	-0.48
北海道	5634	5541	5405	5227	5011	-0.5	-0.84
宮城	2397	2413	2414	2396	2363	0.01	-0.28
埼玉	7095	7188	7216	7178	7075	0.08	-0.29
千葉	6036	6093	6095	6037	5923	0.01	-0.38
東京	12301	12431	12473	12436	12325	0.07	-0.18
神奈川	8694	8817	8867	8847	8762	0.11	-0.19
愛知	7159	7205	7188	7114	6992	-0.05	-0.35
京都	2655	2647	2621	2578	2517	-0.2	-0.48
大阪	8780	8673	8501	8269	7984	-0.4	-0.7
兵庫	5619	5643	5621	5554	5451	-0.08	-0.37
広島	2869	2836	2781	2705	2613	-0.39	-0.69
福岡	5092	5138	5150	5126	5068	0.05	-0.23

　主要な都道府県の将来推計人口を確認すると、日本の人口は確実に減少していくんだな
　と改めて実感しますね。
　ただし、もう少し詳細に見ていくと人口が増加している地域があるようです。
　
　政令指定都市の「福岡市」「埼玉市」「仙台市」などは今後も増加傾向にあると言われて
　います。
　これらの地域は投資適格地として人気が集中しています。

　

　利回りについて

　利回りは大きく分類すると「表面利回り」と「実質利回り」があります。

　「表面利回り」は

　　　年間賃貸料収入総額（満室）÷購入価格

　で算出された利回りのことです。

　「実質利回り」は
　
　　　実質年間賃料収入総額÷取得費用総額

　で算出された利回りのことです。

　実質年間賃料収入総額とは、
　
　　　年間賃料収入－（固定資産税＋管理費＋修繕費＋支払利息
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＋火災保険料＋仲介手数料＋etc）
　を指します。

　取得費用総額とは、
　
　　　購入価格－敷金（保証金）＋（登録免許税＋不動産取得税
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＋仲介手数料＋ローン事務手数料＋etc）
　を指します。

　計算式を見てもらうと分かるように「表面利回り」と「実質利回り」は全く異なる指標となっ
　ています。
　販売する側としては「「表面利回り」を提示することにより、利回りを大きく見せようとします
　が、購入する側としては「実質利回り」に注意しなければなりません。

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